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已抵押贷款的房屋怎么变更

实践中的此类情形大致为如下三种

情形一:
 
夫妻贷款买房后,因为夫妻感情破裂而离婚,因离婚而要分割房产,分割房产就涉及到产权更名或去名。
 
因为当初是贷款购房的,而现在产权去名(两个人名字,去掉一个人)或更名(一个人名字,换成另一个人)是房产物权的变动,而抵押权也是物权,因此物权(产权)变动会涉及到同为物权人的抵押权人的利益。
 
情形二:
 
被继承人过世,继承人继承的遗产中有一套存在银行抵押贷款的房产,法院判决房产归其中一个继承人所有,其他继承人折现拿钱,但是,是否可以凭判决书而对有抵押贷款的房屋进行直接更名过户呢?
 
情形三:
 
房屋买卖合同纠纷中,出售方(房东)忽然消失了,而购买者已经支付了大部分的房款,为了取得房屋所有权,购买者不得不起诉出售方继续履行合同,办理过户手续,但是此时房屋上却还有该出售方名下办理的银行抵押贷款数十万,此时,购买者面对该银行抵押贷款怎么办?
 
以上三种情形,都涉及到房屋产权的更名或去名,也都涉及到要更名的房屋上有银行尚未涤清的抵押贷款存在,面对这种现实状况,怎么办?

无论针对上述三种情形中的哪一种情形,解决方案归纳起来都只要两种:

1.提前一次性还清所有剩余贷款从而使抵押权的基础法律关系丧失;

2.和抵押权人银行(或其他)协商,变更借款人/抵押人。
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